Покупка готового дома — это не просто «въехать и жить». В статье эксперт по недвижимости Екатерина Торопова рассказывает, на что смотреть при выборе дома, какие признаки указывают на скрытые проблемы и какие документы обязательно проверять, чтобы не купить «коттедж с подвохом». Полезный чек-лист для тех, кто хочет купить дом без ошибок: полный список того, на что нужно обратить внимание и какие документы проверять.
Рынок готовых домов от застройщика растет — все больше покупателей хотят «въехать и жить», минуя долгую строительную эпопею. Но выбор готового дома — то еще испытание. О том, на что обращать внимание, если ты не строитель, и какие объекты точно покупать не стоит в своей колонке рассказала директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.
Сразу скажу: я за то, чтобы выбирать дом вместе со специалистами. Потому что покупка дома — это гораздо труднее, чем покупка квартиры: тут столько подводных камней, что о них можно писать многотомник. Но на этапе первичного отбора вариантов можно действовать самому. И тут пригодится небольшой чек-лист, по которому легче понять, стоит ли тот или иной дом внимания, либо лучше с ним не связываться.
Пройдем обычным путем покупателя: сначала смотрим дом. А потом, если объект понравился, запрашиваем документы на дом и участок — и приезжаем на второй просмотр, более прицельный и внимательный.
Что смотрим снаружи дома?
Сначала человек всегда получает просто первое впечатление: нравится — не нравится. На самом деле, это важнее, чем может показаться: интуицию никто не отменял. Но мы с вами коснемся больше технических деталей: на что обращать внимание, пока вы еще не зашли в сам дом?
Участок. Во-первых, оцените его уровень относительно дороги: он не должен быть в яме. Если участок расположен в низине, то очевидно, что вода будет застаиваться — и тут необходима хорошая дренажная система.
Во-вторых, сразу уточните границы участка. Забор поставлен по точкам, которые указал кадастровый инженер или «примерно»? Если забора нет, должны стоять хотя бы колышки.
Визуально оцениваем влажность участка. Иногда болотистость видна невооруженным глазом: на участке лужи, земля под ногами немного проваливается. Есть и другие признаки «мокрого» участка. Например, если на участке растут только березы или ели — то грунтовые воды там очень близко: взрослая береза ежедневно «пьет» около 200 литров воды, ель и того больше. А вот сосны — индикатор сухого участка.
Обязательно проверьте: по правилам ли стоит забор и не в низине ли построен сам дом
Если дом вам понравился, запросите результаты геологических исследований на участке. Нужно понимать, какие тут грунты, как идут слои. Например, чистая глина не пропускает воду — и если это верхний слой грунта, то в межсезонье вы можете столкнуться с проблемами.
Обратите внимание, как расположены септик и скважина. Они должны быть разведены по участку по разные стороны, причем идеально, если септик установлен минимум в 5 метрах от дома. Кроме того, и к септику, и к скважине должна быть возможность подъехать на спецтехнике. Их надо обслуживать, иногда ремонтировать.
Фундамент. Понятно, что сам фундамент при просмотре вы не увидите — но сможете увидеть, сделан ли цоколь, утеплен ли он. Что касается наличия отмостки и финишной отделки цоколя, то их может и не быть: многие застройщики продают дом именно в такой комплектации. Если заказчик собирается потом мостить участок плиткой или камнем — то такой вариант даже удобнее.
Стены. Трещины! Некоторые люди пугаются вообще любой нитевидной трещинки на стене дома. Но на самом деле бывают обычные усадочные трещины, поверхностные, которые идут по фасадной отделке — и это не страшно. А вот если трещина глубокая, достигает самих бетонных блоков — дело плохо. Такие трещины, конечно, перед продажей стараются замазать, поэтому свежая штукатурка «местами» на фасаде тоже подозрительна.
Кровля. Если просмотр летом в сухую погоду, то вас должны насторожить подтеки на кровле. Зимой показатель — сосульки.
Что смотрим внутри дома?
Тут все зависит от отделки. В черновой отделке видно буквально всё, все огрехи строительства. При отделке «под чистовую» тоже можно многое оценить. А вот дом в комплектации «заезжай и живи», с ремонтом — там уже многое закрыто-зашито-закрашено — и то, как построен дом, по-настоящему не увидеть. На что можно обратить внимание в этом случае?
- Протечки. Влажные пятна на стенах, в углах на полу, под кровлей, «плачущие» окна — это плохо. В хорошо построенном доме ничего нигде не течет, он теплый и сухой.
- Трещины. Они бывают как снаружи, так и внутри дома. И опять же, надо обращать внимание на глубину: они нитевидные усадочные или глубокие? Попробуйте засунуть в трещину лист бумаги и проверить, на какую глубину он туда войдет.
- Окна и двери. Они должны легко открываться и закрываться. Если створку «перекосило» — то это либо ошибка монтажа, либо серьезные изменения в геометрии дома. Если все окна и двери открываются с трудом — проблема системная: дом, попросту говоря, стал кривой.
- Кровля. Не в любом доме по проекту есть чердак — и может получиться, что кровлю изнутри не посмотреть вообще никак: иногда застройщики после строительства кровли зашивают ее наглухо. Однако некоторые все-таки делают лаз. И если такой лаз в доме есть — не поленитесь, заберитесь и посмотрите. Если под крышей сухо — отлично. Древесина светлая — значит, обработана хорошей огнебиозащитой.
В принципе, для первого «технического» осмотра, если человек не сведущ в стройке, этого достаточно. Но если дом вам приглянулся — на второй просмотр надо обязательно пригласить независимого эксперта: в стройке есть миллион вещей, которые может увидеть только специалист.
Только приглашайте квалифицированного человека, с образованием и большим опытом! Родственник, который построил в своей жизни один-единственный дом по роликам с ютуба — безусловно молодец, но качественную экспертизу он провести не сможет.
Если застройщик не соглашается на строительную экспертизу с вашей стороны — однозначно отказывайтесь от сделки: тут что-то не так. (Екатерина Торопова - директор агентства недвижимости)
Обязательно надо убедиться, что дом построен качественно! Вам там жить много лет. Мы иногда, когда видим, что клиент в сомнениях, сами ему предлагаем: приведите специалиста, пусть проверит всё досконально — чтобы вы были спокойны. И после экспертизы клиенты уже облегченно выдыхают.
Какие документы смотреть?
Дом и участок перед покупкой надо тщательно проверять юридически — как и любой объект недвижимости. Когда вы покупаете вторичку — это особая история, и тут надо проверять всё: отказников от приватизации, вложенный маткапитал, дееспособность продавца, в браке ли он, и еще много чего. Если вы покупаете дом у застройщика — тут всё проще.
И тем не менее, тут тоже есть что проверить.
Выписки из ЕГРН. Их должно быть две — на дом и на участок. Что смотрим в выписке на участок?
- Категория земель и ВРИ. Частные жилые дома можно строить на землях населенных пунктов, если ВРИ на участке — ИЖС или ЛПХ. На землях сельскохозяйственного назначения дома можно строить на садовых участках.
- Ограничения.Частные жилые дома можно строить на землях населенных пунктов, если ВРИ на участке — ИЖС или ЛПХ. На землях сельскохозяйственного назначения дома можно строить на садовых участках.
- Границы участка: он должен быть отмежеван.
- Технический план. Площадь, планировка, кадастровый номер и т.д.
Повторю: должна быть еще выписка из ЕГРН на сам дом — объект должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если это не так, то вы должны понимать, что юридически вы покупаете только землю! По документам, дома у вас нет.
Информацию по участку можно узнать предварительно и самим: ввести кадастровый номер в сервис публичной кадастровой карте и посмотреть. Можно заказать ГПЗУ на участок в администрации.
Межевое дело. Документ, подтверждающий границы участка, с подписями соседей — о том, что они с этими границами согласны и не претендуют на часть земли.
Документ-основание права собственности. Участок должен быть застройщиком как-то приобретен: это либо постановление администрации о выделе земельного участка, либо договор купли-продажи. В договоре, кстати, тоже прописывают обременения: например, что земля находится в зоне подтопления, и покупатель это знает и с этим согласен.
Тут есть нюанс. Иногда застройщик, зная, что на этой земле строить нельзя, все равно строит. А потом дом продает — и у покупателя впоследствии могут быть реальные проблемы, вплоть до предписания о сносе дома. Поэтому надежнее будет попросить у застройщика следующий документ.
Уведомление из городской администрации о планируемом строительстве. Сейчас у нас действует дачная амнистия. Раньше для строительства дома требовалось разрешение, надо было пройти все круги бюрократического ада, а сейчас достаточно просто подать уведомление о том, что собираешься строиться, и получить от администрации положительный ответ. И даже это не обязательно!
Но, повторю, если застройщик построил без уведомления, это чревато потом для покупателя проблемами. Поэтому просите у застройщика ответ администрации. Если этот ответ есть: мол, мы поняли, всё нормально, стройтесь — это гарантия, что к вам потом никто не придерется.
Технический план на дом. Это документ с подробными характеристиками дома: планировка, площадь, количество помещений, положение относительно зданий вокруг, кадастровый номер и так далее.
Рабочий проект. Серьезная строительная компания всегда строит дома по рабочим проектам — это аксиома. Там можно увидеть всю техническую «внутрянку» дома: этапы работы, материалы, технические решения. Такие проекты не всегда выдают покупателям на руки: это сложная дорогая документация, некоторые проекты могут стоить сотни тысяч рублей, но приехать в офис строительной компании и посмотреть проект можно и нужно.
Фото- и видеоотчеты со строительной площадки. Это то, что надо изучить самым внимательным образом и показать специалисту, которого вы приглашаете для экспертизы. Эти материалы дают массу информации. Когда строился дом, как он строился, из каких реально материалов — там все видно.
Если фото и видео со стройки нет — это кот в мешке. Можете, конечно, купить — но неприятные сюрпризы впоследствии очень вероятны. (Екатерина Торопова - директор агентства недвижимости)
Заключение
Покупка готового дома от застройщика — задача не из простых, и цена ошибки здесь велика. Так что я всегда советую при выборе опираться на опыт тех, кто знает рынок изнутри. Профессионалов этом сегменте сейчас немало: есть компании, специализирующиеся на приемке домов — и есть агентства недвижимости, которые давно и плотно работают с рынком загородки. Можно обратиться к тем, кому больше доверяете. Но в любом случае, поддержка специалистов здесь точно не лишняя: это инвестиция в ваше спокойствие.
Cтроительная компания «Метражи» предлагает: